近來，房地產市場回暖的跡象逐漸增多，尤其是北京、上海等地“小陽春”已經嶄露頭角。國家統計局日前公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，環比上漲城市數量增至36個。不過，與此同時，從一些機構監測的數據來看，全國樓市仍未出現明顯回暖跡象，從對應個人住房按揭貸款的居民中長期貸款數據來看，也仍未走出低迷，1月份居民中長期貸款增加2231億元，同比減少5193億元。房地產市場能否回暖、何時回暖、以什么樣的方式回暖，受到關注。

　　首先，就房地產市場形勢來說，2022年是我國房地產市場化發展20多年來最為困難的一年。比如，房地產開發投資負增長10%；住宅銷售額下降28.3%；住宅新開工面積下降39.8%；個人按揭貸款下降26.5%等。雖然目前不少城市房價開始止跌回升，但房地產市場的嚴峻性在2023年還可能會持續。因此，相比于快速反彈，如何全面重啟并且實現結構性轉型更值得關注。

　　去年年底召開的中央經濟工作會議中，涉及房地產部分提到的目標是：保交樓、保民生、保穩定；防風險及促轉型。緊接著，今年1月17日全國住房和城鄉建設工作會議上，對房地產行業提出的要求是：穩預期，提升市場信心；“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風險；促轉型，推動房地產長效機制建立。也就是說，觀察2023年的房地產市場，與以往不同，核心是在防范風險的底線上，推動房地產市場長效機制的建立。具體體現在以下三個方面：

　　首先，如何實現“防風險、保民生”的核心目標。這一方面意味著，房地產開發企業面臨的資金鏈斷裂的問題需要得以化解，另一方面則意味著，“保交樓”仍然是2023年房地產工作的最大任務和重心。

　　這也是為什么監管部門融資政策調整“三箭齊發”，并首度提出“有效防范化解優質頭部房地產企業的風險”，又允許私人基金投資房地產企業，以此來保證房地產企業融資，防止引發金融市場系統性風險。不過，“三箭齊發”融資條件寬松，并非均等流向所有的房地產企業，而是以市場化、法治化的方式有選擇地讓資金流向優質的房地產企業。保證房地產企業融資是建立市場信心的關鍵，也是最為重要的一環，是穩預期的核心。

　　而“保交樓”是當前住房市場信心建立的第一步，這一步沒有完成，靠政策刺激住房需求可能效果不會太大。按照期房交樓1-2年時間計算， 2020-2021年住房交易額涉及34萬億元以上，如果保交樓不能夠順利完成，影響將會很大，甚至可能會誘發金融市場系統性風險。到2022年底，“保交樓”全面復工的項目只有20%左右，任務仍然十分艱巨。

　　其次，刺激居民的住房消費，擴大內需。這中間涉及房價下調與居民住房消費需求釋放兩者之間復雜的平衡。一定程度上來講，住房價格下降可以讓居民的住房消費需求逐漸釋放出來，但是在當前這種由投資為主導的住房市場向以消費為主導的住房市場轉型的過程中，房價的下跌又會影響市場預期，房價下跌得越多，居民購買住房意愿越弱。就目前全國房地產市場整體情況來說，不少城市出現住房過?，F象，最好的方式就是通過市場供求關系讓房價在合理區間內逐漸下行，這樣將有助于房地產市場需求逐漸釋放。

　　最后，實現房地產市場轉型發展。這里的轉型既有房地產融資模式、房地產資金管理模式及市場運行模式的轉型，也有房地產市場發展模式轉型。特別是房地產發展模式轉型， 今年要做的就是如何補兩大短板，一是大力發展住房租賃市場，二是加大保障性住房建造的比重。實際上，建立住房租賃市場已經提倡幾年了，但是成效不彰，近期央行發布“金融17條”支持住房租賃市場發展，對中國房地產市場轉型是一個重大利好消息。發展保障性住房也是同樣的道理，要大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房。

　　總之，在近期一系列綜合舉措和利好政策刺激下，房地產市場預期總體改善，已經有了一些好的跡象。要想持續向好，仍然要在防風險、“保交樓”、釋放住房消費需求、發展住房租賃市場和保障性住房等方面做好工作，讓中國房地產市場逐漸地向“三位一體”的長效機制轉型。值得強調的是，這將是一個緩慢的過程，不能操之過急，而對觀察者而言，也應該更有耐心。（作者是青島大學經濟學院教授）